有种商街叫看似美好2-解局
春末初夏
进入户外活动的黄金时机
开放式商业街区
迎来客流高峰期
约上三两好友
早午茶或下午咖啡
迎来新的一周
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在两个月前的一篇专题中，我们对国内一个典型又非典型的新型街区商业进行了解剖，从布局、动线设计、动线尺度、动线组合、空间设计、商业节奏、空中连接、商业业态、招商品牌、企划活动等多方位，分析了项目的成败因素，其初衷是想探讨下一代商业空间的发展趋势和在操盘过程中所面临的挑战与机遇。
00
回顾
2022年初我们对重庆渝北一个规模近3.7万方的开放式自持商业街区项目做了一个专题，该项目其实也开启了新一代商业形态的探索，在探索过程中出现了一系列的挑战，因此在以下的链接中可以看到整个项目的详细解读。
我们来给该项目做一个快速回顾：
重庆金科中心悦FUN
优点
与高密度办公商务结合, 地面层裙楼做到商业最大化
靠近地铁站，与大体量购物中心隔街相邻，类TOD
高品质外立面，落地玻璃，展示面较好
问题
布局
办公落客区与商业动线混杂，业态布局缺乏价值最大化
动线
商业主动线不清晰；
次动线过多，界面冷清；
动线尺度
主动线过宽，缺乏商业尺度敏感
动线组合
主次动线不分，次动线多而杂乱，四面八方都可发散
空间设计
缺乏聚集的空间，整体围合度差
中央广场过分开阔，空间多而散
缺乏小空间和小动线的创造，商业空间平而散
商业节奏
商业连续面节奏无序，大量单边商铺
且单层商铺门口的空间宽而无功能
空中连接
空中连接不连续
商业业态
酒吧业态多而同质化，零售少而散；
业态之间缺乏联动性，缺乏消费者粘性；
店铺划分缺乏节奏，大小铺位穿插，业态没有关联。
主动线主题混乱，体验感有余，提袋率不足
企划
企划活动与周边商铺无关联，客流利用率低；
游乐装置与周边业态缺乏消费转换率
02
解局
在接下来的专题中，我们将按照两个方案去解局本项目：
1. 按照现状落地调整改造 （本期专题）
2. 重新构想 （未来专题）
针对本项目现状，我们将按照“重组、缝合、打开”三大策略逐步进行调整。
重组
重组，是将现有的功能布局进行重构，创建具有高度辨识度和群聚效应的业态矩阵，将分散的现状商业品牌进行重新组合。
下图展示了重组后的功能业态序列，将从光环到达本案的门户区统一更换为标杆品牌的展示铺位。进入主动线大道，则进一步统一为零售精品店（现有基础上替换非精品零售业态）。
功能布局重组动线图 绘制: Parkhill
缝合
缝合，是将零散而过度变化的动线空间进行空间缝合和切分，将动线的尺寸统一。使商业动线更加紧凑连续，并且减少空间浪费。
缩小人行街区的尺度，统一步行道宽度。尽量减少不必要的空间变化。
空间调整策略示意图 绘制: Parkhill
类似的处理手法，我们在前一篇的公众号专题里介绍了韩国仁川松岛新城Canal Walk与同样是金科开发的绍兴则水牌项目，两个项目的商业操盘思路、业态分布、空间设计、动线规划相比本案更加合理，更加有序。
城市路由器的探索2
点击查看公众号文章
建序
建序，是将原序列重新构建，创造新的商业空间序列和业态序列，形成一个完整的商业空间逻辑。
01
升级门户形象店
本案外立面的极简风格和落地玻璃外立面是优势
比普通社区商业更加高档、昭示性更强
因此在正对光环的界面加强外立面的装饰性、戏剧性
能够更加吸引消费者
将门户外立面进行定制化包装
更加凸显商业的昭示性
弱化冷冰冰的办公外立面属性
本案门户广场的建筑品质较高，展示面较好
且玻璃幕墙质感高级
门户引入城市形象店
将门户形象店的外立面做到2-3层
可以保留高档汽车品牌
也可替换为标杆零售品牌
华为形象店、小米形象店、Muji形象店
02
新增创意独栋走廊
缩小步行道宽度
原主动线开口太宽
缺乏空间的聚集感和引导感
造成仪式感过重的同时商业氛围大大减弱
参考案例
武汉万象城街区独栋
武汉万象城的街区独栋 来源：武汉商业随拍
武汉万象城设计了一条室外街区
由于街区宽度超过20米
华润团队在街区中间巧妙地增加了一排迷你独栋
作为品牌形象店或者快闪店
增加了空间趣味性地同时
将街区尺度拉近
武汉万象城街区局部平面图 来源：网络
独栋处理手法及业态建议
新建社交咖啡时尚中岛
潮流咖啡馆
引入更多独栋咖啡馆
打造社交中心
缩短与两旁店铺距离
咖啡与零售互补
花房
独栋可增加花房
促进租户创意新店
香氛店
引入本地以香氛、生活家居用品的商家
在独栋开设香氛生活家居精品店或快闪店
03
创造时尚精品走廊
原街区引入了几家珠宝、奢侈品二手店铺，档次相对较高，客单价较高。但外立面相对杂乱，品质参差不齐。在调整过程中，可保留原高客单价精品店的定位，适当调整店铺落位及外立面设计，使所有店铺形成一个统一的调性。
原主动线两旁零售店铺
品牌展示性较弱，且档次参差不齐
偏社区配套零售和便利店
在后期调整中，建议统一定位，升级到精品零售
原主动线两旁零售店铺
奢侈品二手及买手店
占用外立面较宽但陈列较散
体验不足，空旷感强
建议将店铺一分为二，新引入精品店
统一商铺外立面宽度
现有奢侈品二手店/买手店
现有珠宝店
建议切分后店铺示意
外立面只预留6-8米宽
将主零售空间放店内
店铺饱满而精致
室外预留小品座位
成为网红打卡点
将含VIP室的横向长铺调整到纵向长铺/中铺
将占用临街铺面较宽且进深较窄的品牌，旋转90度调整到临街面标准面宽，进深较深的铺面。以让出更多临街面给更多品牌，同时保证品牌的多元化。此策略适用于需要有独立VIP室的零售品牌，将VIP室安排在进深内部，同时保持外立面的统一性。
下图是与本案一街之隔的约克郡北区一家中古店
统一的橱窗设计
主理人可根据季节进行橱窗摆设更换
空间利用率高的同时
可逛性强
珠宝精品店
现状珠宝精品店Mucho
外立面设计精致且通过室外植物围合
形成一个半私密又互动较强的空间
建议保留
统一门户区零售商铺大小
将现有零碎而不一的商铺，统一为8-10米面宽的商铺，外立面采取精品店+橱窗的设计手段，内装尽量选取高级而较饱满的布局。使商铺外立面饱满而统一，避免空间无效浪费和单店过多占用外立面（目前的商铺外立面稍显杂乱，虽然具有一定的设计感，但互相联动差，空间利用率低。
原长铺切分为2-3个小铺
将原长铺切分为2-3个小铺，引入更多门类的精品店，丰富可逛性的同时，将临街面利用率最大化，同时将租金收益最大化。
创建时尚走廊橱窗展示廊
由于本案的首层面积极小，如何在稀缺的零售空间中打造出商业的丰富度和可逛性，品牌的数量和精品化是关键。品牌门户两边预留橱窗空间并按照统一标准设计装修，节假日可根据时节更新橱窗展示，形成打卡点。
Mulberry专卖店铺
纽约Rag & Bone专卖店铺
Balibaris男装专卖店铺
04
重组悦FUN中心广场
原中心广场定位为休闲餐饮酒吧街区，在实际运营及调研过程中我们发现休闲酒吧业态存在同质化、与周边居民客群匹配度低的问题。在下一轮的调整中，可重组中心广场。定位为精品生活广场，引入家居生活及服饰配套类的主力形象店，充分尊重周边客群的特点与需求。
替换掉原广场四周的餐饮酒吧业态
引入精品零售旗舰店
悦FUN中心广场5号楼独栋
以家庭家居、生活服饰为主的旗舰店，可占据两层甚至三层，展示性好，且品牌贴近生活，既符合社区需求，又具有高品质的品牌展示功能。
Crate & Barrel 是美国知名的中高端家居连锁零售商，主要销售家居用品、家居装饰、节日用品、节日装饰、家具、餐饮用具、寝具、浴室用具及礼品等商品。
强化生活服务类零售店品牌，使演唱会活动聚集的人群，与零售店铺的客群全面融合，生活类零售将客流转化率大大提高，优于酒吧休闲业态。
位于重庆天地的UNEEI优尼家居生活馆
汇聚全球进口生活精品
成为重庆品质生活杂货铺的一个代表
05
延伸创造时尚精品走廊西区
保留现有女装买手店，延伸创造时尚精品走廊，引入多家服装买手店、外贸店等。初步调研，在短短一年时间，光环周边200米半径内临街商铺已开业了4-5家女装买手店，装修风格高级、精美，使重光商圈初步具有了区域级商圈的业态特点。
保留精品零售服装店
现有的两个设计师买手店可保留
其调性和设计感基本符合本案的定位
位于本案西区的设计师买手店 无缺时尚生活馆
位于本案西区的设计师买手店 范卓
新引进创意时尚精品店
引入本地设计师精品店
咖啡/茶饮业态融入精品店
精品文创书店+设计师服装店
06
强化酒吧门户广场
保留门户酒吧主力店
引入2-3家迷你特色酒吧
对标九街小酒吧的定位，适当偏向休闲定位
位于东北角的主力酒吧Mr. Beer
位于东北角的主力酒吧Mr. Beer
07
新建家庭生活广场
重新定位北入口
将原中心广场的旋转木马搬迁至此
围绕旋转木马新引进家庭、儿童零售/餐饮业态
将原电子类业态调整至门户入口
将原茶类业态调整至背街，保证茶室私密性
引入儿童餐饮零售街铺
Duffy港式茶楼
重庆来福士喷泉公园
08
新建私密休闲背街
将正对红星美凯龙东入口的街区界面
定位为私密休闲背街
业态调整为茶楼包房、休闲按摩、定制西服等
重庆Saville Tailor西服定制专卖店 东原1891
重庆THAI OASIS SPA 绿洲泰疗泰式按摩SPA 摄影：susu
09
构建生活配套服务走廊
将生活配套、烘培等业态集中于下图背街
以基础生活需求、社区需求为主
形成一个集中的配套街区
10
保留社区餐饮一条街
未来预留升级零售
位于湖山路的原餐饮一条街短期保留
未来根据街区零售的引入提租
动态调整业态，预留零售可能性
11
完成升级业态架构布局
由此将过去按照楼栋定位的街区
重新组合
按照动线进行业态集中划分
打造前主动线零售及品牌形象店
形成三个门户广场
靠近光环的门户打造品牌形象旗舰店
中心广场打造生活品质旗舰店
西区门户打造家庭生活广场
打造私密休闲背街
新增生活服务家庭配套后街
保留原2-3楼的餐饮、休闲娱乐和诊所等目的地消费定位
业态落位示意图 绘制：Parkhill
03
结语
新型商业街区的产品线是商业地产里最难的，因为目前市面上成功的商业街区，要么以太古里和万象天地为主的城市地标型商业街区，要么以金科成都双楠天都、星耀天都为代表的中低端、服务社区的销售型街区。
金科悦FUN的面世，是国内开发商在研发的全新商业产品线的一次大胆的尝试。这过程中有失败，有经验，也有教训。其定位，是城市核心商圈之外的次级商圈，不同于传统盒子购物中心，创造出高品质街区商业的先河。
我们可以将金科悦FUN的产品，与Oval Partnership设计的西安万科曲江创意谷项目作同类比较，这两个项目可以作为下一个时代非城市核心商圈的区域级开放式高品质街区商业的样板，探索下一代商业形态的趋势。
欧华尔新作｜遇见西安，遇见未來，曲江创意谷
点击查看西安曲江创意谷
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